Protocolo: 201200152128

Autores: Fabrini de Carvalho Ribeiro

Requerida: Prime Incorporações e Construções S/A







SENTENÇA




Vistos etc.


Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de valores proposta por Fabrini de Carvalho Ribeiro, em desfavor de Prime Incorporações e Construções S/A, todos qualificados.


O autor afirma que, no dia 05.04.2010, assinou contrato de compra e venda de um imóvel da requerida, localizado à Rua Dona Stella, s/nº, apto. 804, Bloco B, Eco Ville Araguaia, Setor Meia Ponte - Goiânia - Go, pelo valor de R$ 147.266,00


Relata que, no ato da aquisição, pagou ao corretor o valor de R$ 6.355,37, tendo a ré fornecido um recibo de R$ 4.412,48.


Aduz que a entrega da obra estava marcada para outubro de 2011, e, em razão disso, comprometeu-se a desocupar o imóvel que aluga em novembro de 2011.


Afirma que, em razão do atraso mencionado, foi obrigado a adiar seu casamento, além de sofrer prejuízos materiais, em razão de ser obrigado a continuar a pagar aluguel.


Alega que a ré exigiu, para rescindir o contrato, a retenção do sinal, mais 8% do total do contrato e 1% ao mês do valor do imóvel, além de propor o pagamento parcelado.


Argumenta que está sendo lesado pela ré, a qual, por ter descumprido o contrato, deve devolver integralmente o que foi pago.


Alega ser abusiva a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega das obras e da cláusula que prevê a retenção de 8% do valor do contrato e 1% a título de fruição.


Diz ter pago à ré o valor total de R$ 29.784,90.


Em razão do inadimplemento contratual por parte da ré, requer a aplicação de multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.


Pugna pelo ressarcimento dos valores pagos a título da aluguel, até a rescisão do contrato.


Afirma ter sofrido dano moral em razão do inadimplemento da ré.


Pede, a título de antecipação da tutela, que seja autorizada a suspensão dos pagamentos das parcelas do financiamento, disponibilizando o imóvel para venda judicial, com o objetivo de que a receita seja revertida para o pagamento das indenizações solicitadas, e que seja vedada a inscrição dos nomes dos autores junto aos órgãos de proteção ao crédito, proibindo à ré que execute as notas promissórias relativas ao contrato.


Ao final, requer a condenação da requerida à devolução integral do que foi pago, inclusive despesas com corretagem, esta, em dobro; a declaração de nulidade das cláusulas 5ª e 7ª, a aplicação de multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel; a condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel, mais danos morais no importe de R$ 73.633,00 e a declaração de nulidade de todas as promissórias firmadas em favor da ré.


Solicita, ainda, a desconsideração da pessoa jurídica, caso a ré não tenha bens suficientes para o cumprimento da execução de sentença.


A petição inicial veio instruída com os documentos de fls. 31/91;95/96.


Citada, a ré apresentou contestação às fls.100/120, acompanhada de documentos (fls.121/182), alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução de valores pagos a título de corretagem.


No mérito, requer seja afastada a aplicabilidade da lei consumerista em razão do contrato ter sido livremente firmado entre as partes.


Impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a legalidade das cláusulas previstas no contrato.


Afirma que não descumpriu as cláusulas do contrato, pois a entrega prevista para outubro de 2011 é meramente estimativa, tendo a ré o prazo de até um mês após assinatura com o agente financeiro, providência esta não efetivada pelo autor.


Impugna o pedido de devolução integral, inclusive o que foi pago ao corretor, argumentando que a restituição deve ser feita após as deduções previstas em contrato.


Impugna o pedido de pagamento de aluguel, multa, juros de mora, dano moral, bem como o pedido de desconsideração da pessoa jurídica.


Requer a total improcedência dos pedidos iniciais.

Réplica às fls. 186/193.


É o relatório. Decido.


A lide comporta julgamento antecipado, pois a matéria controvertida é meramente de direito.


A preliminar se confunde com o mérito e como tal será analisada.


A requerida não comprovou a entrega do imóvel no prazo contratual.


O item 5 do quadro resumo do contrato (fls. 43) previa a entrega do imóvel em outubro de 2011, o que, até a data do ajuizamento da ação (17.01.2012), ainda não havia ocorrido.


Decorridos três meses entre a data prevista no contrato para a entrega do imóvel e a data do ajuizamento da ação, considero legítima a pretensão do autor de pleitear a rescisão do contrato.


Por força do art. 51, IV e XV do Código de Defesa do Consumidor, a alegação de que a data prevista no contrato para entrega do imóvel é meramente estimativa não prospera, pois referida cláusula está em total desacordo com o sistema de proteção do consumidor, que exige informações claras e precisas, veda a prática de métodos comerciais desleais, ofertas e propagandas enganosas, bem como a imposição de obrigações iníquas e desvantajosas para o consumidor (arts. 6º, III, IV, V, 31, 37 ,39, V, XII).


Estando a rescisão motivada pela não entrega do imóvel, a culpa é exclusiva da ré, impondo-se-lhe a reparação de todos os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, conforme assegura o art. 389 do Código Civil:


'Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.'


Nesse caso, em sendo a ré a única culpada pela rescisão do contrato, inaplicável a cláusula sétima, que estabelece direito de retenção de valores pagos.


Nesse sentido o entendimento da jurisprudência do Tribunal de Justiça de Goiás:


'Evidenciado que o pedido de rescisão contratual, formulado pela parte autora, se motivou pela demora da construtora em concluir a obra do imóvel vendido àquela, deve a restituição ser efetuada de forma integral, sem dedução alguma.' (TJGO, 5ª Câmara Cível, Ap. Cível n. 127261-69.2012.8.09.0011,protocolo: 201291272615, Rel. Des. Geraldo Gonçalves da Costa, DJ 1361 de 09.08.2013).


'APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. 1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA NA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA EXCEDIDO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. Verificado o inadimplemento contratual por parte da Construtora ao não entregar o imóvel no prazo estipulado, mesmo depois de aplicado o período de tolerância de 180 dias, é cabível a rescisão do pacto com a respectiva devolução do valor integral pago pelo promitente comprador. 2. MULTA COMPENSATÓRIA. COMPRADOR ADIMPLENTE. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. Não há que se falar em abatimento da multa de 20% sobre o valor a ser devolvido quando a rescisão contratual se dá por culpa da construtora.' (TJGO, 6ª Câmara Cível, Ap. Cível n. 159032-17.2011.8.09.0006, protocolo: 201191590321, Rel. Des. Camargo Nego, DJ 1298 de 08.05.2013).


Consoante se vê nos documentos de fls. 56 e 57, o autor pagou o valor de R$ 6.355,37 (seis mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e trinta e sete reais) a título de corretagem e mais R$ 21.838,47, referente ao sinal e parcelas do contrato (documentos de fls.55 e 70 a 80), totalizando R$ 28.193,84 (vinte e oito mil, cento e noventa e três reais e oitenta e quatro centavos).


O valor pago a título de corretagem compõe o prejuízo material sofrido pelos autores, razão pela qual deve ser reembolsado pela ré, não podendo a parte ré alegar ilegitimidade, já que deve responder por todos os prejuízos causados, o que abrange as despesas com a intermediação do negócio.


A restituição, em razão da culpa exclusiva da ré pela rescisão contratual, deve ser feita integralmente e em parcela única, mas de forma simples, não sendo aplicável ao caso o parágrafo único do artigo 42 do CPC1.


O pedido de ressarcimento de despesas a título de aluguel não merece amparo, pois o autor optou pela rescisão do contrato, hipótese que implica no retorno das partes ao estado anterior, não havendo, nesse caso, o dever da ré de custear moradia para o autor.


Pela mesma razão, tenho que o autor não faz jus ao recebimento de multa e juros de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, o que também não está previsto no contrato.


Ademais, os juros e a multa previstos na cláusula 4.2 (fls.46) foram estipulados em caso de mora no pagamento das parcelas do financiamento, não se constituindo em penalidades por atraso na obra.


Não há que se falar em anulação e devolução de notas promissórias assinadas em nome da ré, pois os autores não comprovaram a existência de tais títulos, além de se tratar de efeito lógico da rescisão do contrato.


A disponibilização do imóvel para venda a terceiros é consequência lógica da rescisão do contrato.


Inoportuno o pedido de desconsideração da pessoa jurídica, pois ainda não há sentença transitada em julgado, bem como não existem indícios de que a ré não poderá arcar com a indenização a que lhe foi imposta.


Considero evidente o dano moral decorrente da angústia e frustração proporcionadas ao autor pelo descumprimento injustificado do contrato, aliado à ausência de qualquer providência da requerida no sentido de minorar as consequências de sua conduta.


O Tribunal de Justiça de Goiás tem reconhecido a presença do dano moral em tais circunstâncias, conforme se extrai do seguinte julgado:


'APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.DEVER DE INDENIZAR. 1. Deixando o vendedor de entregar o bem na data estipulada conforme pactuação veiculada em compromisso de compra e venda, cediço que a mora creditoris gera o dever de indenizar o adquirente nos termos do art. 475 do CC que assegura à parte lesada pelo inadimplemento o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, sobretudo inexistindo causa excludente de responsabilidade (exceptio non adipleti contractus).(...). 3. Faz jus a parte inocente pelo desfazimento do contrato aos danos emergentes de ordem patrimonial, assim como à reparação por dano 'moral na medida em que a violação do ajuste induz a frustração da expectativa no tocante a aquisição de moradia, diante de situação de incerteza advinda da demora da entrega das chaves do imóvel. 4. Arbitrada a verba indenizatória em consonância com os critérios de prudência e razoabilidade, mister sua confirmação. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO.' (TJGO, APELACAO CIVEL 391999-19.2011.8.09.0011, Rel. DES. STENKA I. NETO, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 30/04/2013, DJe 1302 de 14/05/2013).


O valor do dano moral deve ser fixado de forma equitativa, levando em conta o interesse jurídico lesado e as circunstâncias do caso concreto, especialmente a gravidade do fato e a condição econômica das partes.


Assim, consideradas as peculiaridades do caso e adotando precedentes jurisprudenciais como parâmetro, entendo que o valor pedido pela parte autora se mostra exagerado, merecendo adequação, o que, contudo, não leva à sucumbência recíproca - matéria já sumulada pelo STJ2 - já que o juiz não está jungido à quantia pedida na inicial.


Nesse sentido:


'Nas ações em que se discute o dano moral, o valor pleiteado na exordial possui caráter estimativo, de modo que a condenação em montante inferior não implica em sucumbência recíproca, nos termos do enunciado da Súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça.' (TJGO, 1ª Câmara Cível, Ap. Cível n. 431668-35.2010.8.09.0134, protocolo: 201094316687, Rel. Des. Luiz Fernando de Sousa, DJ 1190 de 23.11.12).


Considerando que se trata de responsabilidade contratual, a correção monetária deverá incidir a partir da fixação do valor e os juros de mora desde a citação:


'No que diz respeito ao termo inicial de incidência dos juros, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que incidem, desde a citação, em casos de responsabilidade contratual, hipótese observada no caso em tela. 6.- A correção monetária deve incidir a partir do arbitramento do valor da condenação.' (STJ, AgRg no AREsp 294670/BA (2013/0030535-8), Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, Dje 03.05.13).


Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato descrito na petição inicial e condenar a requerida à restituição das importâncias pagas pelo autor, inclusive corretagem, em parcela única, corrigidas monetariamente pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, e acrescidas de juros de mora à razão de 1% ao mês, a partir da citação.


Condeno a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), corrigido monetariamente a partir da data da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.


Considerando a sucumbência recíproca, o pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação, fica distribuído e compensado à razão de 1/3 para a autora e 2/3 para a ré.


Custas na mesma proporção, ressalvado quanto à parte autora, o previsto no artigo 12 da Lei n.1.060/50.


Publique-se. Registre-se. Intimem-se.


Goiânia, 18 de setembro de 2013.



Leonardo Aprigio Chaves

Juiz de Direito

1. 'A repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pressupõe, além da ocorrência do pagamento indevido, a má-fé do credor. Não verificada a má-fé, a condenação não procede. Precedentes do STJ.' (TJGO, 5ª Câmara Cível, Ap. Cível n. 239358-12.2012.8.09.0011, protocolo: 201292393580, Rel. Des. Geraldo Gonçalves da Costa, DJ 1352 de 29.07.2013).

2. Súmula 326 do STJ: 'Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica em sucumbência recíproca'.


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